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Sie haben die Wahl - Neue Provisionsregelungen im Verkauf bei Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen

 

Sie Fragen uns nach der neuen Provisionregelung und was sich daran ändern wird?

    - In den meisten Fällen werden sich Verkäufer und Käufer Provision paritätisch teilen

    - Maklerprovision muss weiterhin nur gezahlt werden, wenn es zum Kaufvertrag kommt

 Am 23. Dezember 2020 tritt die gesetzliche Neuregelung über die Verteilung der Maklerkosten in Kraft. Der Kern der neuen Regelung besagt, dass die Käufer- und Verkäuferprovision wechselseitig begrenzt sind. Beim Immobilienkauf und -verkauf gibt es drei verschiedene Modelle, nach denen die Provision geregelt werden kann:

1. Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag. Darin legen sie auch die Höhe der zu zahlenden Provision fest, wenn das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung verkauft wird. Auch mit den potenziellen Käufern wird ein Maklervertrag geschlossen. Mit den Käufern darf keine andere Höhe der Provision vereinbart werden als mit dem Verkäufer. Die Provisionshöhen müssen identisch sein.

2. Eine weitere Möglichkeit beinhaltet, dass nur mit dem Verkäufer ein Maklervertrag geschlossen wird, der Makler somit alleiniger Interessenvertreter des Verkäufers ist. Da aber auch der Käufer einen Vorteil von der Vermittlungsleistung des Maklers hat, kann sich dieser verpflichten, einen Teil der Provision zu übernehmen. Die Höhe des Anteils ist gesetzlich auf maximal fünfzig Prozent begrenzt.  Der Käufer muss dies nur übernehmen, wenn er sich hierzu bereit erklärt hat und der Verkäufer oder Makler nachgewiesen hat, dass der Verkäuferanteil gezahlt wurde.

3. Letztlich besteht aber auch die Möglichkeit, dass der Verkäufer die Provision alleine zahlt, ohne dass es zu einer Beteiligung durch den Käufer kommt, was das dritte Modell darstellt. Auch in diesem Fall ist der Makler einseitiger Interessensvertreter des Verkäufers.

Welches Modell das Beste ist, muss im Einzelfall entschieden werden. Es ist aber anzunehmen, dass die Doppeltätigkeit mit der paritätischen Teilung am häufigsten gewählt wird, da sie sich in Trier und den Landkreisen bereits seit Jahrzehnten bewährt hat, weil sie am fairsten ist. Schließlich profitieren Käufer und Verkäufer gleichermaßen von den professionellen Leistungen, die der Makler anbietet.

Um was ging es dem Gesetzgeber bei dieser Neuregelung?

Dem Gesetzgeber ging es bei der Regelung darum, insbesondere Käufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zu entlasten, sofern es sich bei ihnen um Verbraucher handelt. Aus diesem Grund gilt die Regelung nicht bei Mehrfamilienhäusern, wozu auch Zweifamilienhäuser zählen. Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstücke sind ebenfalls ausgenommen. Bei diesen Objekten kann sich auch weiterhin der Käufer verpflichten, die Provision alleine oder überwiegend zu übernehmen.

Neuregelung der Maklerprovision – Informationen für unsere Kaufinteressenten

Am 23. 12. 2020 ist das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft getreten. Der Kern der Regelung liegt darin, dass künftige Verkäufer und Käufer sich die Provision hälftig teilen bzw. jeder eine Provision in selber Höhe zahlt, wenn es zum Abschluss des Kaufvertrages kommt. Ziel der Regelung ist, dass der Käufer die Provision nicht alleine oder mehr als der Verkäufer zahlen soll, wenn es um die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung geht. Zudem hat der Gesetzgeber ein Textformerfordernis eingeführt, um den Maklervertrag rechtsicherer und transparenter zu gestalten.

1. Die Verteilung der Maklerkosten

- Beauftragen Sie den Makler, kann der Makler in einem Maklervertrag mit Ihnen nur eine Provision in der Höhe vereinbaren, wie er auch mit dem Verkäufer vereinbart hat (§ 656c BGB): wird hiergegen verstoßen, sind beide Maklerverträge nichtig.
- Handelt es sich nicht um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, für die Sie sich interessieren, gilt die Teilung nicht obligatorisch, so dass hiervon   abgewichen werden kann.

2. Der Maklervertrag und das Textformerfordernis
- Wenn Sie sich die Immobilie zunächst nur ansehen wollen, dann ist dies weiterhin unverbindlich möglich.
- Dass der Maklervertrag in Textform geschlossen wird, hat  keine Auswirkungen auf den Vertrag. Das Textformerfordernis dient lediglich dazu, den Vorgang transparenter und rechtssicherer zu  gestalten.
- Sie müssen nur dann eine Provision zahlen, wenn es zum Abschluss des Kaufvertrages kommt und dies auf die Tätigkeit des Maklers zurückgeht.

3. Das Widerrufsrecht für Verbraucher
-  Immobilienmakler sind seit 2014 gesetzlich dazu verpflichtet, ihre Kunden über ein Widerrufsrecht zu informieren, wenn es sich bei dem Kunden um einen Verbraucher handelt und der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz zustande kommt. Sie gehen daher keine weiteren Verpflichtungen ein, wenn Sie dem Makler den Erhalt der Widerrufsbelehrung bestätigen und ihn bitten, vor Ablauf der Widerrufsfrist mit seiner Tätigkeit zu beginnen.
- Haben Sie kein Interesse mehr an dem Objekt, müssen Sie nicht widerrufen. Der Makler kann Sie, wie bisher, nicht in Anspruch nehmen.
- Der Makler kann das Widerrufsrecht nicht ausschließen und Sie können nicht darauf verzichten.

 

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Bereit für Mehrwert? Sie Fragen uns was Sie über dem Verkauf oder Vermietung Ihres Eigentums wissen möchten, und wir antworten Ihnen!

Der Kaufvertrag

Anforderungen an einen notariellen Kaufvertrag

Nach der Einigung über die relevanten  Bedingungen des Kaufvertrages fordern wir diesen für Sie beim zuständigen Notar an. Nach Maßgabe dieses Vertrages erfolgen nach der Unterzeichnung die weiteren Schritte.

Üblich sind dabei in der Regel:

  1. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages
  2. Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Notar). Damit ist gewährleistet, dass Sie der nächste Eigentümer der Immobilie sind.
  3. Ist das Objekt durch den Verkäufer noch mit Grundschulden belastet, holt der Notar eine Löschungsbewilligung bei den Gläubigern ein. Hierdurch erfahren Sie , welchen Restbetrag Ihnen der Verkäufer noch schuldet. Nach der Zahlung dieses Betrages an Sie können Sie dann der Löschung der Grundschuld im Grundbuch zustimmen, um damit ein unbelastetes Objekt zu übernehmen.
  4. Falls notwendig, wird der Notar die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf einholen (bei Eigentumswohnungen) oder er kümmert sich um die Erklärung über die Nichtausübung eines bestehenden Vorkaufsrechts für Gemeinde oder Stadt( betr. Häuser und Grundstücke).
  5. Bei einer Finanzierung des Kaufpreises (ganz oder in Teilen) mit Fremdkapital erfolgt die Eintragung einer Grundschuld zugunsten des Käufers durch den Notar, selbst wenn der Verkäufer , der sich dazu im Vertrag bereit erklärt , noch Eigentümer des Objektes ist. Der Notar achtet darauf, dass der Käufer (oder die Bank) das Kapital aus der Grundschuld nur zur Begleichung des Kaufpreises verwendet.
  6. Der Notar fordert in einem Schreiben den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises auf, sofern die vorgenannten Voraussetzungen für dessen Fälligkeit vorliegen (ca. 3-4 Wochen nach dem Notartermin). Dem Käufer bleiben 1-2 Wochen zur Zahlung.
  7. Lediglich eine Anzahlung (ca. 10 – 30 % des Kaufpreises) ist zu leisten , wenn das Objekt noch vom Verkäufer bewohnt wird. Die Restzahlung erfolgt nach Erfüllung weiterer Zahlungsvoraussetzungen  in einem Zeitraum von Monaten oder auch Jahren nach dem Notartermin.
  8. Kurz vor der Zahlung des Kaufpreises überprüfen Käufer und Verkäufer den vertragsgemäßen Zustand des Objektes , wie es sich bei der Besichtigung darstellte. Zählerstand und evtl. Mängel werden in einem Übergabeprotokoll festgehalten.
  9. Der Käufer überweist nun den (Rest-) Kaufpreis auf das Konto des Verkäufers bzw. auf die Konten seiner Banken .Vgl. Punkt 3.
  10. Nach Eingang des Kaufpreises ist der Verkäufer verpflichtet, die Wohnung incl. aller Schlüssel an den Käufer zu übergeben („Besitzübergabe „ bzw. „Übergang von Nutzen und Lasten“).
  11. Besichtigung, Überweisung des Kaufpreises und Besitzübergabe erfolgen in der Regel in sehr kurzem Abstand oder gar am gleichen Tag.
  12. Der Verkäufer muss dem Notar bestätigen, dass der Kaufpreis vollständig eingegangen ist.
  13. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer durch den Käufer wird durch das Finanzamt durch eine Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Notar schriftlich bestätigt.
  14. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Erwerber wird durch den Notar im Grundbuchamt veranlasst.

Die Teilungserklärung

Was ist eine Teilungserklärung und was sagt diese aus.

Mit der Teilungserklärung werden die Wohnungen eines aus mehreren Einheiten bestehenden Hauses einzeln veräußerbar.

Steht auf einem Grundstück ein Haus mit mehreren Wohnungen, so kann der Eigentümer diese nicht einfach einzeln verkaufen. Möchte er diese Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen, muss die Immobilie zuvor mittels Teilungserklärung in Wohneigentum aufgeteilt werden. Dabei erklärt der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt die Aufteilung. Eine Teilungserklärung muss zudem notariell beurkundet werden.

Zu der Teilungserklärung gehört auch ein Teilungsplan. In ihm muss exakt und genau dargelegt werden, dass die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Dies bedeutet, dass jede Wohnung über einen eigenen separat zugänglichen Eingang verfügt, also nicht nur über eine andere Einheit erreicht werden kann. Mit der Teilungserklärung wird auch ein so genanntes Wohnungsgrundbuch angelegt.

In der Teilungserklärung wird außerdem unter anderem unterschieden zwischen:

    1. Wohnungseigentum bezeichnet das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohneinheit plus den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum
    2. Mit dem Sondereigentum sind die einzelnen Wohneinheiten gemeint
    3. Unter Teileigentum versteht man  nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten wie beispielsweise Kellerräume, Garagen aber auch Gewerberäume
    4. Das Gemeinschaftseigentum steht für alles, was nicht direkt zur Wohnung, sondern zum gesamten Gebäude gehört. Dazu zählen unter Anderem: Dach und Fassade, Treppenhaus, Strom- und Wasserleitungen, Zentralheizung. Demnach gehören auch Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum, die sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Im Prinzip gehört einem Wohnungseigentümer also nicht viel mehr als die Luft zwischen den Wänden in seiner Wohnung.
    5. Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Eigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen. Beispiel: ein Gartenanteil. Sondernutzungsrechte werden bereits in der Teilungserklärung begründet.

Ein Eigentümer hat viele Rechte

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist so ausgestaltet, dass Wohnungseigentum mehrheitsfest ist. Das bedeutet, dass auch eine Mehrheit grundlegende Rechte eines einzelnen Eigentümers nicht aushebeln kann. Gravierende Änderungen können daher nicht durch Beschluss, sondern nur durch eine Vereinbarung getroffen werden. Der Unterschied: Bei einem Beschluss stimmen die Eigentümer ab und der Wille der Mehrheit wird umgesetzt, eine Vereinbarung müssen alle Eigentümer mittragen. Wirklich wesentliche Änderungen, die die Teilungserklärung betreffen, können nicht durch Beschluss sondern nur durch Vereinbarung getroffen werden.