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Bereit für Mehr! Sie Fragen uns was Sie über dem Verkauf oder Vermietung Ihres Eigentums wissen möchten, und wir antworten Ihnen!

Der Kaufvertrag

Anforderungen an einen notariellen Kaufvertrag

Nach der Einigung über die relevanten  Bedingungen des Kaufvertrages fordern wir diesen für Sie beim zuständigen Notar an. Nach Maßgabe dieses Vertrages erfolgen nach der Unterzeichnung die weiteren Schritte.

Üblich sind dabei in der Regel:

  1. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages
  2. Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Notar). Damit ist gewährleistet, dass Sie der nächste Eigentümer der Immobilie sind.
  3. Ist das Objekt durch den Verkäufer noch mit Grundschulden belastet, holt der Notar eine Löschungsbewilligung bei den Gläubigern ein. Hierdurch erfahren Sie , welchen Restbetrag Ihnen der Verkäufer noch schuldet. Nach der Zahlung dieses Betrages an Sie können Sie dann der Löschung der Grundschuld im Grundbuch zustimmen, um damit ein unbelastetes Objekt zu übernehmen.
  4. Falls notwendig, wird der Notar die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf einholen (bei Eigentumswohnungen) oder er kümmert sich um die Erklärung über die Nichtausübung eines bestehenden Vorkaufsrechts für Gemeinde oder Stadt( betr. Häuser und Grundstücke).
  5. Bei einer Finanzierung des Kaufpreises (ganz oder in Teilen) mit Fremdkapital erfolgt die Eintragung einer Grundschuld zugunsten des Käufers durch den Notar, selbst wenn der Verkäufer , der sich dazu im Vertrag bereit erklärt , noch Eigentümer des Objektes ist. Der Notar achtet darauf, dass der Käufer (oder die Bank) das Kapital aus der Grundschuld nur zur Begleichung des Kaufpreises verwendet.
  6. Der Notar fordert in einem Schreiben den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises auf, sofern die vorgenannten Voraussetzungen für dessen Fälligkeit vorliegen (ca. 3-4 Wochen nach dem Notartermin). Dem Käufer bleiben 1-2 Wochen zur Zahlung.
  7. Lediglich eine Anzahlung (ca. 10 – 30 % des Kaufpreises) ist zu leisten , wenn das Objekt noch vom Verkäufer bewohnt wird. Die Restzahlung erfolgt nach Erfüllung weiterer Zahlungsvoraussetzungen  in einem Zeitraum von Monaten oder auch Jahren nach dem Notartermin.
  8. Kurz vor der Zahlung des Kaufpreises überprüfen Käufer und Verkäufer den vertragsgemäßen Zustand des Objektes , wie es sich bei der Besichtigung darstellte. Zählerstand und evtl. Mängel werden in einem Übergabeprotokoll festgehalten.
  9. Der Käufer überweist nun den (Rest-) Kaufpreis auf das Konto des Verkäufers bzw. auf die Konten seiner Banken .Vgl. Punkt 3.
  10. Nach Eingang des Kaufpreises ist der Verkäufer verpflichtet, die Wohnung incl. aller Schlüssel an den Käufer zu übergeben („Besitzübergabe „ bzw. „Übergang von Nutzen und Lasten“).
  11. Besichtigung, Überweisung des Kaufpreises und Besitzübergabe erfolgen in der Regel in sehr kurzem Abstand oder gar am gleichen Tag.
  12. Der Verkäufer muss dem Notar bestätigen, dass der Kaufpreis vollständig eingegangen ist.
  13. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer durch den Käufer wird durch das Finanzamt durch eine Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Notar schriftlich bestätigt.
  14. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Erwerber wird durch den Notar im Grundbuchamt veranlasst.

Die Teilungserklärung

Was ist eine Teilungserklärung und was sagt diese aus.

Mit der Teilungserklärung werden die Wohnungen eines aus mehreren Einheiten bestehenden Hauses einzeln veräußerbar.

Steht auf einem Grundstück ein Haus mit mehreren Wohnungen, so kann der Eigentümer diese nicht einfach einzeln verkaufen. Möchte er diese Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen, muss die Immobilie zuvor mittels Teilungserklärung in Wohneigentum aufgeteilt werden. Dabei erklärt der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt die Aufteilung. Eine Teilungserklärung muss zudem notariell beurkundet werden.

Zu der Teilungserklärung gehört auch ein Teilungsplan. In ihm muss exakt und genau dargelegt werden, dass die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Dies bedeutet, dass jede Wohnung über einen eigenen separat zugänglichen Eingang verfügt, also nicht nur über eine andere Einheit erreicht werden kann. Mit der Teilungserklärung wird auch ein so genanntes Wohnungsgrundbuch angelegt.

In der Teilungserklärung wird außerdem unter anderem unterschieden zwischen:

    1. Wohnungseigentum bezeichnet das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohneinheit plus den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum
    2. Mit dem Sondereigentum sind die einzelnen Wohneinheiten gemeint
    3. Unter Teileigentum versteht man  nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten wie beispielsweise Kellerräume, Garagen aber auch Gewerberäume
    4. Das Gemeinschaftseigentum steht für alles, was nicht direkt zur Wohnung, sondern zum gesamten Gebäude gehört. Dazu zählen unter Anderem: Dach und Fassade, Treppenhaus, Strom- und Wasserleitungen, Zentralheizung. Demnach gehören auch Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum, die sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Im Prinzip gehört einem Wohnungseigentümer also nicht viel mehr als die Luft zwischen den Wänden in seiner Wohnung.
    5. Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Eigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen. Beispiel: ein Gartenanteil. Sondernutzungsrechte werden bereits in der Teilungserklärung begründet.

Teilungserklärung: Ein Eigentümer hat viele Rechte

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist so ausgestaltet, dass Wohnungseigentum mehrheitsfest ist. Das bedeutet, dass auch eine Mehrheit grundlegende Rechte eines einzelnen Eigentümers nicht aushebeln kann. Gravierende Änderungen können daher nicht durch Beschluss, sondern nur durch eine Vereinbarung getroffen werden. Der Unterschied: Bei einem Beschluss stimmen die Eigentümer ab und der Wille der Mehrheit wird umgesetzt, eine Vereinbarung müssen alle Eigentümer mittragen. Wirklich wesentliche Änderungen, die die Teilungserklärung betreffen, können nicht durch Beschluss sondern nur durch Vereinbarung getroffen werden.